的挂牌量还会进一步增加，供应量会加大，溢价能力下降，房东不开云 开云体育APP降价会越来越难卖。

　　原来很多北京城区“老破小”的房子不愿意挂牌出售，就是因为房东都在等着“拆迁”的机会，而一旦“拆迁机会”变得越来越渺茫。

　　那么，大家都被迫都拿出来“挂牌销售”，会让城区的“老破小”市场竞争越来越激烈，流动性下降，溢价能力降低。

　　只要北京“老城不再拆”，就意味着北京老城的新房和次新项目，会越来越稀缺，尤其是北京四环里的“改善次新和新房”。

　　在“老城不拆”的背景下，这种“四环里”的地段都属于北京的“不可复制的再生资源”。

　　如果北京“老城能拆”，那么四环里就会出现大量的“新房项目”，稀缺性就不会那么强了，但北京四环里已经不让“动了”。

　　所以如果你想在四环内买房，90%是“老破小”，只有10%是“品质次新和新房”，所以可以判断未来北京四环里的“次新和新房”依然有涨价的空间。

　　第二，北京2023年的“政府工作报告”首次提出“支持住房改善”，这是自从2017年以来北京针对住房市场的“首次松绑”。开云 开云体育官网

　　从历史上看，北京房价上涨存在两大关键推动因素：一个是“学区房因素”，另外一个就是“改善需求因素”。

　　所以自从2017年以来，北京为了抑制房价过快上涨，连续出台“打压学区房政策”和“遏制改善需求政策”，尤其是“认房又认贷，认贷款记录”，“二套首付提高到80%”，“离婚三年内限购”，“多校划片，调剂出区”等政策。

　　但这么多年过去了，北京的“改善需求”并没有消失，而是被强制延迟了，大量的“改善需求”可以说是“蓄势待发”。

　　一旦北京楼市政策出现“支持改善需求”，甚至是开云 开云体育APP“取消认房又认贷”，又或者是“降低二套首付比例”，“放松离婚买房限购”等政策。

　　根据我们的判断，北京“楼市调整优化政策”极有可能会在年后出台，新的政策尺度会有多大，将会决定未来一年北京房价的涨幅。

　　从目前看，支持“多孩家庭改善住房”和“近郊新城松绑，推动城区人口疏解”应该是基本确定的，这背后隐含在两层重大趋势：

　　一个是“支持多生育，改善中国人口负增长”困局已经是明牌，包括北京、上海在内的超一线城市，也要出台支持“多孩家庭”买房政策，基本上是确定的。

　　第二个是“推动城区人口疏解”是一线城市的基本发展逻辑，因此北京、上海等城市必将出台“近郊新城楼市松绑政策”，让城区人口加速向近郊新城疏解也是必然的。

　　从以上两大趋势看，超一线城市的“近郊新城”房价一定会有一波人口红利行情，比如北京的“亦庄地区”，上海的“虹桥板块”等，房价会有进一步的提升空间。

　　主城区“老破小”将持续承压，而次新和新房会有上调空间，属于“产品结构行情”，而近郊新城由于政策松绑，常住人口进一步放大，城区改善需求外溢井喷，房价也有提升空间，属于“板块结构行情”。开云 开云体育官网

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